Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 mai 2026, n° 23-23.911, publié au Bulletin. Analyse à jour au 19 octobre 2026.
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Ce que dit la décision
L’acte de notoriété acquisitive, dressé par un notaire, recueille des témoignages censés établir une possession permettant d’acquérir un bien par prescription. Il ne constitue pas un titre de propriété, mais un simple mode de preuve. Selon l’article 2261 du code civil, la possession doit être continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, et l’article 2272 en fixe la durée à 30 ans, ou 10 ans avec un juste titre et de bonne foi.
Dans l’affaire jugée le 21 mai 2026, une personne revendiquait une parcelle sur la foi d’un acte de notoriété de 2015. La cour d’appel en avait prononcé la nullité, parce qu’un géomètre avait constaté dès 2013 que la parcelle était revendiquée par plusieurs personnes. La Cour de cassation casse l’arrêt. L’acquisition par prescription résulte de la loi, et non de l’acte, de sorte qu’un acte dépourvu de valeur probante peut être écarté, mais pas annulé pour ce motif.
Ce que cela change pour vous
Comment contester un acte de notoriété acquisitive ?
Il faut attaquer la possession elle-même, en démontrant qu’elle a été troublée, interrompue ou équivoque. Le procès-verbal de bornage, les courriers de revendication et les titres concurrents sont les pièces utiles. Le juge écarte alors l’acte faute de valeur probante, et la prescription échoue.
Que peut faire celui qui détient l’acte ?
Un témoignage contredit ne fait pas tomber l’ensemble. L’acte reste valable, et son titulaire peut établir sa possession par d’autres éléments, y compris d’autres pièces. Pour un opérateur immobilier, il reste prudent de réagir dès les premiers signes de revendication, comme une clôture posée ou un bornage contesté, pour bloquer le cours de la prescription.
Ce que nous faisons pour vous
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Questions fréquentes
Un acte de notoriété acquisitive est-il un titre de propriété ?
Non. C’est un mode de preuve, dans lequel le notaire consigne des témoignages sur la possession. L’acquisition de la propriété par prescription résulte de la loi, à condition que la possession remplisse les conditions de l’article 2261 du code civil pendant la durée requise.
Peut-on faire annuler un acte de notoriété dont les témoignages sont faux ?
Pas au seul motif qu’il ne prouve rien. La Cour de cassation juge le 21 mai 2026 que sa nullité ne peut pas résulter de son absence de valeur probante. Le juge peut seulement l’écarter et rejeter la prescription si la possession n’est pas établie.
Quelle durée de possession faut-il pour acquérir un immeuble par prescription ?
Il faut en principe 30 ans de possession, selon l’article 2272 du code civil. Ce délai est réduit à 10 ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre. La possession doit en outre être continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.
Corentin Boutignon, avocat au Barreau de Lille, fondateur de Replik Avocats. Ses domaines d’intervention sont le droit de la construction, le droit immobilier et le droit public. Pour un premier échange, écrivez à contact@replik-avocats.fr.
