Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710, Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, n° 15-16.097, Cass. 1re civ., 15 octobre 2025, n° 24-15.281 et Cass. com., 1er avril 2026, n° 24-17.785. Analyse à jour au 19 octobre 2026.
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Ce que dit le droit
L’article 1792 du code civil rend le constructeur responsable de plein droit des désordres graves, mais seulement envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage. Le bailleur qui n’a pas commandé les travaux et n’est pas devenu propriétaire après leur réalisation ne peut donc pas invoquer la décennale, et doit prouver une faute (Cass. 3e civ., 7 juillet 2016). Par ailleurs, le juge ne peut pas fonder sa décision exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande d’une partie (Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012), même si l’entreprise y a été convoquée.
Ces règles se retrouvent dans un dossier récent, où un bailleur poursuivi par son locataire pour des infiltrations avait appelé en garantie l’entreprise intervenue quelques années plus tôt et lui réclamait l’intégralité des condamnations. La défense s’est construite sur la qualité du demandeur, sur les interventions postérieures d’autres entreprises et sur l’insuffisance du seul rapport de l’expert de l’assureur.
Ce que cela change pour vous
Le bailleur peut-il agir en garantie décennale contre l’entreprise ?
Il le peut s’il est le maître de l’ouvrage ou son acquéreur. Le premier réflexe consiste à comparer son nom avec celui qui figure sur le devis, la facture et les règlements. S’ils diffèrent, il doit justifier de sa qualité par un acte d’acquisition, un acte d’apport ou un mandat. À défaut, sa demande est irrecevable pour défaut de qualité à agir, au sens des articles 31 et 122 du code de procédure civile, et cette fin de non-recevoir peut être soulevée à tout moment.
Comment contester le rapport de l’expert de l’assureur ?
Ce rapport n’est pas écarté des débats, mais il doit être corroboré par d’autres preuves qui ne sont pas l’œuvre du même technicien. L’entreprise conteste donc par écrit que le désordre provienne de ses travaux, et demande au bailleur d’identifier les entreprises intervenues après elle et de justifier de l’entretien de l’ouvrage, qui lui incombe en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil. Une reprise ponctuelle faite à titre commercial, sans facture, ne vaut pas reconnaissance de responsabilité.
Quels réflexes à réception de l’assignation ?
L’entreprise déclare sans attendre le sinistre à son assureur décennal, vérifie que l’activité en cause figure parmi ses activités déclarées et contrôle la date de réception, puisque l’action doit être engagée dans les 10 ans qui la suivent. Elle rassemble enfin le dossier complet du chantier, c’est-à-dire devis, factures, règlements et échanges.
Ce que nous faisons pour vous
Le cabinet défend les entreprises du BTP et leurs assureurs dans les litiges de malfaçons, de garantie décennale et d’expertise judiciaire. Si vous cherchez un avocat en droit de la construction à Lille, consultez aussi notre page sur le contentieux de chantier.
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Questions fréquentes
Un bailleur peut-il agir en garantie décennale contre une entreprise qu’il n’a pas mandatée ?
Seulement s’il est le maître de l’ouvrage ou l’acquéreur de l’immeuble après les travaux. L’article 1792 du code civil réserve l’action à ces 2 qualités. À défaut, le bailleur doit agir sur un autre fondement et prouver une faute, et sa demande en décennale est irrecevable.
Une entreprise peut-elle être condamnée sur un simple rapport d’expertise amiable ?
Non, pas sur ce seul rapport. Le juge ne peut pas se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande d’une partie, même si l’entreprise y a assisté. Le rapport doit être corroboré par d’autres preuves, sauf pour des faits établis et non discutés.
Intervenir gratuitement sur un ancien chantier vaut-il reconnaissance de responsabilité ?
Pas en soi. Un déplacement ou une reprise ponctuelle effectués à la demande du propriétaire, sans facture ni écrit d’acceptation, relèvent d’une démarche commerciale. Il reste prudent de préciser par écrit que l’intervention se fait sans reconnaissance de responsabilité.
Corentin Boutignon, avocat au Barreau de Lille, fondateur de Replik Avocats. Ses domaines d’intervention sont le droit de la construction, le droit immobilier et le droit public. Pour un premier échange, écrivez à contact@replik-avocats.fr.
