Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 juillet 2026, n° 24-19.787. Analyse à jour au 19 octobre 2026.
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Ce que dit la décision
L’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 oblige les copropriétaires à participer aux charges des services collectifs et des éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective qu’ils présentent pour chaque lot, lorsque ces charges ne sont pas individualisées. L’utilité s’apprécie donc lot par lot, de manière abstraite, indépendamment du comportement du propriétaire.
Dans l’affaire jugée le 2 juillet 2026, des propriétaires de parkings situés au premier sous-sol contestaient une résolution d’assemblée générale qui les faisait participer au remplacement de l’ascenseur. Ils soutenaient que leur badge n’ouvrait pas le hall et qu’ils n’avaient pas la clé de l’appareil. La Cour de cassation rejette le pourvoi. L’ascenseur desservait leur niveau, le hall leur était accessible et la clé pouvait être demandée au syndic, de sorte qu’ils devaient contribuer, peu important qu’ils aient choisi de ne pas l’utiliser.
Ce que cela change pour vous
Peut-on refuser les charges d’ascenseur quand on ne possède qu’un parking ?
On ne le peut pas lorsque l’ascenseur dessert le niveau du lot. L’argument tiré de l’absence d’usage est voué à l’échec, et un accès subordonné à une démarche, comme la demande d’une clé au syndic, reste un accès. Le seul terrain utile consiste à démontrer que l’appareil ne dessert pas le niveau du lot ou qu’aucun moyen d’accès n’existe, plans et dispositifs de contrôle d’accès à l’appui.
Que vérifier avant d’acheter des parkings en copropriété ?
Il faut examiner le règlement de copropriété et les grilles de répartition des charges, puis intégrer la contribution aux équipements communs dans le rendement prévisionnel. En cas de contestation d’une résolution, le délai de 2 mois prévu par l’article 42 de la même loi court à compter de la notification du procès-verbal, et il est réservé aux copropriétaires opposants ou défaillants.
Ce que nous faisons pour vous
Le cabinet assiste les copropriétaires, les investisseurs et les syndicats dans les litiges de charges et de contestation d’assemblée générale. Si vous cherchez un avocat en copropriété à Lille, transmettez-nous le règlement de copropriété, la grille de charges et le procès-verbal contesté.
L’analyse complète de cet arrêt sur actu-beton.fr revient sur la notion d’utilité objective introduite en 2019.
Questions fréquentes
Peut-on refuser de payer les charges d’ascenseur quand on ne possède qu’un parking ?
Non, dès lors que l’ascenseur dessert le niveau du lot de stationnement. La Cour de cassation juge que l’utilité objective de l’équipement pour le lot suffit à fonder la contribution, peu important que le copropriétaire ait choisi de ne jamais l’utiliser.
Qu’est-ce que l’utilité objective d’un équipement en copropriété ?
C’est le service que l’équipement commun est susceptible de rendre à un lot, apprécié abstraitement, indépendamment de l’usage qu’en fait son propriétaire. Un ascenseur qui dessert un sous-sol présente une utilité objective pour tous les lots de ce niveau.
Quel délai pour contester une résolution qui répartit des charges ?
Le délai est de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir. Passé ce délai, la résolution devient définitive et les charges votées sont exigibles.
Corentin Boutignon, avocat au Barreau de Lille, fondateur de Replik Avocats. Ses domaines d’intervention sont le droit de la construction, le droit immobilier et le droit public. Pour un premier échange, écrivez à contact@replik-avocats.fr.
