Vous avez rénové avant de revendre, la clause de non-garantie des vices cachés ne vous protège pas

Ce que dit la décision

L’article 1643 du code civil permet d’exclure la garantie des vices cachés dans l’acte de vente, sauf lorsque le vendeur connaissait ces vices. La jurisprudence présume de façon irréfragable que le vendeur professionnel les connaît. Elle applique la même présomption, depuis un arrêt de 1980, au vendeur qui a fait lui-même les travaux à l’origine des désordres, alors même qu’il n’est pas un professionnel du bâtiment.

Dans l’affaire jugée le 13 novembre 2025, les vendeurs avaient mené pendant 12 à 13 ans des travaux sur une maison, y compris sur sa structure, avant de la revendre 120 000 euros. Les acquéreurs ont découvert un affaissement du sol, des infiltrations, des défauts de charpente et une extension non conforme aux normes parasismiques. La Cour de cassation a confirmé la résolution de la vente, la restitution du prix et l’allocation de 15 000 euros au titre du trouble de jouissance. Elle a jugé que les vendeurs ne pouvaient pas se prévaloir de la clause, peu important qu’ils n’aient aucune compétence particulière en construction.

Ce que cela change pour vous

Le vendeur qui a fait des travaux peut-il invoquer la clause de non-garantie ?

Il ne le peut pas dès lors que les désordres proviennent des travaux qu’il a réalisés ou conduits. La règle vise le marchand de biens, l’investisseur qui rénove avant de revendre, mais aussi le particulier qui a refait sa charpente ou agrandi sa maison. La seule protection efficace consiste à confier les travaux de structure à des entreprises assurées en garantie décennale, à conserver factures, attestations d’assurance et procès-verbaux de réception, et à décrire loyalement dans l’acte la nature des travaux et leur auteur.

Quels sont les droits de l’acheteur d’une maison rénovée par le vendeur ?

L’acquéreur peut demander la résolution de la vente, avec restitution du prix, ou une réduction du prix. Le vendeur étant réputé connaître le vice, il doit en outre réparer l’intégralité du préjudice en application de l’article 1645 du code civil, ce qui comprend notamment les frais de notaire, les frais bancaires et le trouble de jouissance. Les déclarations du vendeur devant l’expert judiciaire sur les travaux qu’il a menés sont souvent décisives. L’action doit être engagée dans les 2 ans de la découverte du vice, conformément à l’article 1648 du code civil.

Ce que nous faisons pour vous

Le cabinet assiste aussi bien les acquéreurs qui découvrent des désordres après la vente que les vendeurs et les opérateurs immobiliers mis en cause, de l’expertise judiciaire jusqu’au jugement. Si vous recherchez un avocat en droit immobilier à Lille pour un litige de vices cachés, vous pouvez nous transmettre l’acte de vente et les premiers constats.

Pour les professionnels de l’immobilier, l’analyse détaillée de cet arrêt sur actu-beton.fr revient sur la jurisprudence antérieure et sur les précautions à prendre avant la revente.

Questions fréquentes

Combien de temps pour agir en garantie des vices cachés ?

L’acquéreur dispose de 2 ans à compter de la découverte du vice, selon l’article 1648 du code civil. Ce délai court du jour où il a connu le vice dans son ampleur, ce que révèle souvent l’expertise. Une assignation en référé expertise interrompt ce délai, à condition d’être délivrée à temps.

La clause « vendu en l’état » exclut-elle toute garantie ?

Elle n’exclut la garantie des vices cachés que si le vendeur ignorait les vices. Elle est écartée lorsque le vendeur est un professionnel ou lorsqu’il a réalisé lui-même les travaux à l’origine des désordres, car il est alors réputé les connaître.

Faut-il une expertise judiciaire pour prouver un vice caché ?

Elle n’est pas obligatoire, mais elle est presque toujours nécessaire. L’expert établit l’origine des désordres, leur antériorité à la vente et leur gravité, et c’est souvent devant lui que le vendeur reconnaît avoir fait les travaux. Elle se demande en référé devant le tribunal judiciaire.