Construction sans autorisation, la démolition en dernier recours

Ce que dit la décision

L’article L. 480-14 du code de l’urbanisme permet à la commune ou à l’établissement public compétent de saisir le tribunal judiciaire pour faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié sans l’autorisation requise. En 2020, le Conseil constitutionnel a validé ce texte sous réserve que la démolition ne soit ordonnée que si aucune autre mesure ne permet d’assurer la conformité de la construction.

Dans l’affaire jugée le 18 juin 2026, une société civile avait réalisé un exhaussement de sol sans déposer la déclaration préalable requise. La cour d’appel l’avait condamnée à remettre les parcelles en état, au seul motif que l’autorisation manquait. La Cour de cassation casse l’arrêt, car le juge doit rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité acceptée par le propriétaire est possible avant d’ordonner la remise en état.

Ce que cela change pour vous

Que faire si la commune demande la démolition de vos travaux ?

Il faut examiner sans attendre la régularisation, par une demande d’autorisation déposée après coup ou par une mise en conformité matérielle de l’ouvrage. La réserve ne joue que si le propriétaire accepte expressément la mise en conformité et la fait valoir dans la procédure. L’action civile de la commune se prescrit par 10 ans à compter de l’achèvement des travaux.

Comment la commune doit-elle construire sa demande ?

Elle ne peut plus se borner à démontrer l’absence d’autorisation. Elle doit établir, pièces à l’appui, qu’aucune mise en conformité n’est envisageable au regard des règles d’urbanisme applicables, par exemple en raison d’une non-conformité irréductible au plan local d’urbanisme. C’est cette démonstration qui justifie la démolition.

Ce que nous faisons pour vous

Le cabinet assiste les propriétaires et opérateurs poursuivis pour des travaux sans autorisation comme les collectivités qui engagent ces actions. Si vous cherchez un avocat en urbanisme à Lille, consultez aussi notre page sur le contentieux du permis de construire.

L’analyse complète de cet arrêt sur actu-beton.fr revient sur la réserve d’interprétation du Conseil constitutionnel.

Questions fréquentes

Une construction sans autorisation doit-elle forcément être démolie ?

Non. Saisi par la commune sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, le juge ne peut ordonner la démolition que si aucune autre mesure acceptée par le propriétaire ne peut assurer la conformité de l’ouvrage aux règles d’urbanisme.

Le juge doit-il rechercher lui-même une solution de régularisation ?

Oui. La Cour de cassation juge le 18 juin 2026 que le juge doit rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et acceptée par le propriétaire avant d’ordonner la démolition ou la remise en état.

Dans quel délai la commune peut-elle agir en démolition ?

L’action civile prévue par l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme se prescrit par 10 ans à compter de l’achèvement des travaux. Au-delà, la commune ne peut plus agir sur ce fondement.