Code civil, articles 1112-1, 1137 et 1602. Analyse à jour au 19 octobre 2026.
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Ce que dit le droit
L’article 1112-1 du code civil oblige celui qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre à l’en informer, lorsque ce dernier l’ignore légitimement. L’article 1137 qualifie de dol la dissimulation intentionnelle d’une telle information. L’article 1602 impose en outre au vendeur d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige, tout pacte obscur s’interprétant contre lui.
Lorsque le vendeur a dissimulé des désordres qu’il connaissait, par exemple des infiltrations ou des fissures relevées dans un rapport d’expertise antérieur, l’acquéreur peut invoquer la nullité de la promesse ou refuser de réitérer la vente. L’indemnité d’immobilisation, qui rémunère l’exclusivité consentie par une promesse valable, doit alors lui être restituée. Les désordres que l’acquéreur connaissait avant de s’engager ne permettent en revanche pas de se libérer.
L’article d’actu-beton examine la situation d’un acquéreur à qui un rapport d’expertise révélant des désordres graves n’a été communiqué qu’après la signature de la promesse.
Ce que cela change pour vous
Comment récupérer l’indemnité d’immobilisation ?
L’acquéreur notifie d’abord sa décision de ne pas réitérer la vente, en précisant son fondement. Il met ensuite en demeure le notaire séquestre et le vendeur de libérer les fonds, le notaire ne pouvant en principe s’en dessaisir sans l’accord des 2 parties ou une décision de justice. À défaut d’accord, il saisit le tribunal judiciaire pour obtenir la restitution, avec intérêts et, le cas échéant, des dommages et intérêts.
Quelles preuves réunir ?
L’acquéreur doit établir que le vendeur connaissait les désordres avant la signature, par exemple par la date du rapport d’expertise, des factures de travaux ou des échanges, et que ces informations étaient déterminantes. Il doit aussi pouvoir démontrer qu’il les ignorait lui-même, ce que la chronologie de la communication des documents permet souvent d’établir.
Ce que nous faisons pour vous
Le cabinet assiste les acquéreurs et les vendeurs dans les litiges nés d’une promesse de vente, de la restitution du séquestre à l’action en nullité ou en exécution forcée. Ce domaine d’intervention est présenté sur notre page avocat en droit immobilier à Lille.
L’analyse complète sur actu-beton.fr recense la jurisprudence relative à la réticence dolosive du vendeur.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que l’indemnité d’immobilisation ?
C’est la somme que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente verse ou s’engage à verser en contrepartie de l’immobilisation du bien pendant le délai d’option. Elle est souvent séquestrée chez le notaire et reste acquise au vendeur si l’acquéreur renonce sans motif légitime.
L’acquéreur peut-il récupérer l’indemnité si le vendeur a caché des désordres ?
Oui, lorsque le vendeur connaissait des désordres déterminants et les a dissimulés. La réticence dolosive, sanctionnée par l’article 1137 du code civil, permet d’obtenir la nullité de la promesse et la restitution de l’indemnité, voire des dommages et intérêts.
Le notaire peut-il restituer seul les fonds séquestrés ?
En principe non. Le notaire séquestre ne peut remettre les fonds qu’avec l’accord des parties ou en exécution d’une décision de justice. En cas de désaccord, l’acquéreur doit donc saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la restitution.
Corentin Boutignon, avocat au Barreau de Lille, fondateur de Replik Avocats. Ses domaines d’intervention sont le droit de la construction, le droit immobilier et le droit public. Pour un premier échange, écrivez à contact@replik-avocats.fr.
