Code civil, articles 1104 et 1304-3. Analyse à jour au 19 octobre 2026.
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Ce que dit le droit
L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La jurisprudence l’applique au bénéficiaire d’une promesse qui n’a pas sollicité de financement conforme aux caractéristiques stipulées, ou qui ne justifie pas de démarches sérieuses dans les délais convenus. L’article 1104 impose en outre que le contrat soit exécuté de bonne foi.
Il en résulte que la non-réitération de la vente n’est pas toujours la conséquence d’un aléa. Lorsque le bénéficiaire a laissé expirer les délais sans produire les justificatifs requis, tout en entretenant l’idée d’une finalisation prochaine, l’échec de l’opération lui est imputable et le vendeur peut faire valoir les stipulations de la promesse.
L’article d’actu-beton relate un dossier suivi par le cabinet pour un vendeur dont le bien était resté indisponible pendant toute la durée d’une promesse, alors que le bénéficiaire sollicitait des prorogations sans jamais produire de justificatif conforme au contrat.
Ce que cela change pour vous
Quand la promesse de vente échoue-t-elle par la faute du bénéficiaire ?
Elle échoue par sa faute lorsque l’échec résulte de son comportement plutôt que d’un refus de financement obtenu loyalement. L’inertie dans les démarches, une demande de prêt non conforme aux stipulations, la multiplication de promesses verbales non suivies d’effet et le maintien artificiel de l’opération constituent autant d’indices que le juge examine au regard de la chronologie des échanges.
Que peut obtenir le vendeur ?
Le vendeur peut obtenir le versement de l’indemnité d’immobilisation ou de la clause pénale prévue par la promesse, et à défaut des dommages et intérêts pour le préjudice né de l’immobilisation du bien. Il a intérêt à conserver l’ensemble des échanges, à exiger par écrit les justificatifs prévus et à ne consentir de prorogation qu’en contrepartie de garanties.
Ce que nous faisons pour vous
Le cabinet intervient dans le contentieux de la vente immobilière, pour les vendeurs comme pour les acquéreurs, depuis l’analyse de la promesse jusqu’à l’action en paiement ou en exécution forcée. Ce domaine d’intervention est présenté sur notre page avocat en droit immobilier à Lille.
L’analyse complète sur actu-beton.fr détaille le faisceau d’indices retenu dans ce dossier.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si l’acquéreur n’a pas fait de demande de prêt conforme ?
La condition suspensive de financement peut être réputée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil, lorsque le bénéficiaire en a empêché la réalisation. Il ne peut alors pas se prévaloir de sa défaillance et le vendeur peut faire valoir les stipulations de la promesse.
Le vendeur peut-il conserver l’indemnité d’immobilisation ?
Oui, lorsque la non-réitération est imputable au bénéficiaire et non à la défaillance régulière d’une condition suspensive. L’indemnité, souvent séquestrée chez le notaire, rémunère l’immobilisation du bien pendant la durée de la promesse.
Faut-il accepter les demandes de prorogation du bénéficiaire ?
Ce n’est pas une obligation. Une prorogation prolonge l’immobilisation du bien et peut brouiller la preuve de la défaillance du bénéficiaire. Si elle est accordée, il est préférable de la formaliser par écrit, avec un délai précis et l’exigence de justificatifs vérifiables.
Corentin Boutignon, avocat au Barreau de Lille, fondateur de Replik Avocats. Ses domaines d’intervention sont le droit de la construction, le droit immobilier et le droit public. Pour un premier échange, écrivez à contact@replik-avocats.fr.
