Cour d’appel de Rouen, 1re chambre civile, 5 juillet 2023, RG n° 23/00752. Analyse à jour au 19 octobre 2026.
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Ce que dit la décision
Selon l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel le promettant accorde au bénéficiaire le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé pour opter n’empêche pas la formation du contrat.
L’article 1304-4 du même code permet à la partie dans l’intérêt exclusif de laquelle une condition a été stipulée d’y renoncer, tant que la condition n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. Seul le bénéficiaire d’une telle condition peut donc s’en prévaloir, à l’exclusion de son cocontractant.
Dans l’affaire relatée, un centre hospitalier avait promis de vendre un ensemble immobilier déclassé pour 540 000 euros, sous une condition de financement par crédit-bail stipulée au seul profit de l’acquéreur. Celui-ci avait levé l’option dans le délai et déposé les fonds chez le notaire. La cour, infirmant le jugement, a déclaré la vente parfaite et ordonné la signature de l’acte, à défaut de quoi l’arrêt vaudrait vente.
Ce que cela change pour vous
Une personne publique peut-elle se rétracter d’une promesse unilatérale de vente ?
Lorsqu’elle cède un bien de son domaine privé, la personne publique est tenue par les règles du droit civil comme tout vendeur. Elle ne peut donc pas revenir sur sa promesse pendant le délai d’option, ni invoquer une condition qui ne la protège pas. Sauf stipulation faisant de l’acte authentique une condition de formation, la vente se forme par la levée régulière de l’option, et l’acte ne fait que la constater.
Que faire face à un vendeur qui refuse de signer ?
L’acquéreur peut le mettre en demeure de se présenter chez le notaire, puis saisir le tribunal judiciaire pour faire déclarer la vente parfaite et ordonner sa réitération, en demandant que la décision vaille vente à défaut de signature et qu’elle soit publiée au service de la publicité foncière. Il convient de vérifier au préalable la rédaction de la condition et la régularité de la levée d’option.
Ce que nous faisons pour vous
Le cabinet intervient dans le contentieux de la vente immobilière, notamment en exécution forcée, pour les acquéreurs comme pour les vendeurs, y compris lorsque le vendeur est une personne publique. Ce domaine d’intervention est présenté sur notre page avocat en droit immobilier à Lille.
L’analyse complète sur actu-beton.fr détaille l’argumentation développée sur la condition stipulée au profit de l’acquéreur.
Questions fréquentes
La levée de l’option forme-t-elle la vente ?
Oui, lorsque le bénéficiaire lève l’option dans le délai et les formes prévus par la promesse. La vente est alors formée, et la révocation de la promesse par le promettant pendant le délai d’option n’empêche pas cette formation, conformément à l’article 1124 du code civil.
Le vendeur peut-il invoquer la défaillance de la condition de financement ?
Pas lorsque la condition a été stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur. Seul celui-ci peut s’en prévaloir ou y renoncer, en application de l’article 1304-4 du code civil, et le vendeur ne peut pas s’en servir pour se libérer de son engagement.
Le juge peut-il ordonner la vente si le vendeur refuse de signer ?
Oui. Le tribunal peut déclarer la vente parfaite, ordonner sa réitération par acte authentique dans un délai donné et prévoir qu’à défaut sa décision vaudra vente, publiée au service de la publicité foncière, comme l’a fait la cour d’appel de Rouen.
Corentin Boutignon, avocat au Barreau de Lille, fondateur de Replik Avocats. Ses domaines d’intervention sont le droit de la construction, le droit immobilier et le droit public. Pour un premier échange, écrivez à contact@replik-avocats.fr.
