AG de copropriété, le délai de 2 mois passé, vous pouvez encore être indemnisé

Ce que dit la décision

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pose 2 règles distinctes. Les actions personnelles entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par 5 ans, selon l’article 2224 du code civil. Par exception, les actions en contestation des décisions d’assemblée générale doivent être introduites dans les 2 mois de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance, et seulement par les copropriétaires opposants ou défaillants.

En 2017, une assemblée générale avait autorisé la cession d’une partie commune à une commune, qui y a construit un parking. Près de 5 ans plus tard, le propriétaire d’un lot a soutenu que la parcelle cédée empiétait sur son lot privatif et a demandé des dommages et intérêts, sans réclamer l’annulation de la résolution. La cour d’appel l’avait jugé forclos. La Cour de cassation casse cet arrêt, en jugeant que l’action en responsabilité contre le syndicat pour une faute commise lors du vote ne constitue pas une action en contestation de la décision.

Ce que cela change pour vous

Peut-on agir contre le syndicat après le délai de 2 mois ?

On ne peut plus faire annuler la décision, mais on peut demander réparation du préjudice qu’elle a causé. Tout dépend de ce que l’on demande au juge. L’assignation doit donc rester strictement indemnitaire, car une demande glissant vers l’annulation ou l’inopposabilité de la résolution ramène dans le délai de 2 mois. Il faudra ensuite prouver la faute du syndicat, le préjudice et le lien entre les 2.

À partir de quand court le délai de 5 ans ?

Il court du jour où le copropriétaire a connu ou aurait dû connaître les faits, et non de la date de l’assemblée générale. Sur une question d’emprise ou de délimitation de lot, l’écart peut atteindre plusieurs années. Il faut donc dater précisément la découverte et conserver les pièces qui la prouvent. Du côté du syndicat et du syndic, l’exposition dure désormais bien au-delà de 2 mois, ce qui impose de conserver les pièces d’assemblée et de déclarer le sinistre à temps aux assureurs.

Ce que nous faisons pour vous

Le cabinet conseille les copropriétaires lésés par une décision d’assemblée générale comme les syndicats et les syndics mis en cause, et met en cause l’ensemble des responsables et de leurs assureurs. Si vous cherchez un avocat en copropriété à Lille, transmettez-nous le procès-verbal d’assemblée, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

L’analyse complète de cet arrêt sur actu-beton.fr revient sur la distinction entre les 2 délais et sur la portée de la décision.

Questions fréquentes

Peut-on contester une assemblée générale de copropriété après 2 mois ?

On ne peut plus en demander l’annulation, car la résolution est devenue définitive. On peut en revanche agir en indemnisation contre le syndicat des copropriétaires pendant 5 ans à compter du jour où l’on a connu les faits, si une faute a été commise lors du vote.

Quel est le délai pour engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires ?

Le délai est de 5 ans, en application de l’article 2224 du code civil auquel renvoie l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Il court du jour où le copropriétaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir, et non de la date de l’assemblée générale.

Qui peut être assigné en cas de faute lors d’une assemblée générale ?

Le copropriétaire lésé peut assigner le syndicat des copropriétaires et son assureur, ainsi que le syndic et son assureur de responsabilité civile professionnelle lorsque sa faute est en cause. Agir contre l’ensemble des responsables évite de découvrir trop tard qu’un seul d’entre eux est solvable ou assuré.