Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 mai 2026, n° 24-21.170. Analyse à jour au 19 octobre 2026.
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Ce que dit la décision
Une partie commune à jouissance privative appartient à tous les copropriétaires, même si un seul lot en a l’usage. Les constructions qu’on y installe sans autorisation de l’assemblée générale exposent donc leur auteur, ou le propriétaire du lot qui en profite, à une action en démolition et en indemnisation.
Dans l’affaire jugée le 21 mai 2026, une SCI propriétaire de lots donnant sur des terrasses à jouissance privative se voyait reprocher des structures non prévues aux plans d’origine. Elle soutenait que les ouvrages existaient depuis plus de 30 ans. La cour d’appel avait écarté l’argument au motif que la SCI, propriétaire depuis 2007, ne pouvait pas ajouter sa possession à celle de son vendeur. La Cour de cassation casse l’arrêt pour défaut de réponse à conclusions, sur le fondement de l’article 455 du code de procédure civile, car la SCI invoquait aussi la prescription de l’action en démolition elle-même, qui court depuis l’édification des ouvrages.
Ce que cela change pour vous
Quelle différence entre prescription acquisitive et prescription de l’action en démolition ?
La prescription acquisitive permet de devenir propriétaire par une possession prolongée, et sa transmission dépend de ce que mentionne l’acte d’achat. La prescription extinctive éteint l’action en démolition elle-même, et elle court depuis la construction, quel que soit le propriétaire du lot au jour de l’assignation. Ce sont 2 moyens distincts, qu’il faut invoquer séparément.
Que vérifier en achetant un lot avec terrasse aménagée ?
L’acquéreur doit s’intéresser à 2 dates, celle de son acquisition et celle de la construction des aménagements. Il est prudent de reconstituer dès l’achat l’historique de l’ouvrage, au moyen des devis, des autorisations d’assemblée générale, des procès-verbaux et des actes antérieurs, plutôt que de se fier à l’ancienneté apparente des lieux. Pour le syndicat des copropriétaires, l’enjeu est inverse, puisqu’une action engagée trop tard peut se heurter à la prescription.
Ce que nous faisons pour vous
Le cabinet assiste les copropriétaires mis en cause pour des aménagements sur parties communes comme les syndicats qui en demandent la remise en état. Si vous cherchez un avocat en copropriété à Lille, transmettez-nous votre acte d’achat, le règlement de copropriété et les procès-verbaux d’assemblée générale.
L’analyse complète de cet arrêt sur actu-beton.fr détaille l’articulation des 2 prescriptions.
Questions fréquentes
Peut-on construire sur une terrasse à jouissance privative sans autorisation ?
Non. La terrasse reste une partie commune, même si un seul copropriétaire en a l’usage. Toute construction ou transformation durable suppose une autorisation de l’assemblée générale. À défaut, le syndicat ou un copropriétaire peut demander la démolition et une indemnisation.
Au bout de combien de temps une construction sur partie commune ne peut-elle plus être démolie ?
L’action en démolition d’un ouvrage empiétant sur une partie commune se prescrit en principe par 30 ans à compter de son édification. Ce délai court depuis la construction, même si le lot a changé de propriétaire entre-temps. Encore faut-il prouver la date réelle des travaux.
L’acheteur d’un lot répond-il des aménagements faits par l’ancien propriétaire ?
Il peut être visé par une demande de remise en état, puisqu’il profite des ouvrages. Il peut alors opposer la prescription de l’action si la construction a plus de 30 ans, et se retourner le cas échéant contre son vendeur si l’acte de vente passait les aménagements sous silence.
Corentin Boutignon, avocat au Barreau de Lille, fondateur de Replik Avocats. Ses domaines d’intervention sont le droit de la construction, le droit immobilier et le droit public. Pour un premier échange, écrivez à contact@replik-avocats.fr.
