Réception tacite des travaux, le juge peut la constater sans les entreprises

Ce que dit la décision

L’article 1792-6 du code civil fait de la réception l’acte par lequel le maître de l’ouvrage accepte les travaux, et c’est elle qui fait courir la garantie décennale pendant 10 ans. Le vendeur qui revend un ouvrage qu’il a fait construire est réputé constructeur par l’article 1792-1 du code civil, mais sa garantie part de la réception intervenue entre lui et ses entreprises. L’acquéreur doit donc prouver une réception à laquelle il n’a pas participé.

Dans l’affaire jugée le 10 septembre 2026, les acquéreurs d’une maison achevée en 2016 et vendue en 2017 avaient assigné leurs vendeurs sans appeler les entreprises. La cour d’appel avait rejeté leurs demandes en jugeant toute réception impossible sans les constructeurs. La Cour de cassation distingue les 2 mécanismes. La réception judiciaire, prononcée par le juge, suppose la présence des entreprises. La réception tacite, qui procède de la volonté du maître de l’ouvrage, peut en revanche être constatée en leur absence.

Ce que cela change pour vous

Comment prouver la réception tacite des travaux ?

Il faut établir la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter les travaux. La prise de possession de l’ouvrage et le paiement de l’essentiel du prix la font présumer. Pour l’acquéreur, les pièces les plus utiles sont les factures de solde acquittées des entreprises ou une attestation de paiement du maître d’œuvre. Si le vendeur les retient, le juge peut lui enjoindre de les produire, au besoin sous astreinte, sur le fondement de l’article 11 du code de procédure civile.

Faut-il quand même mettre en cause les entreprises ?

Ce n’est plus indispensable pour agir contre le vendeur, mais c’est souvent plus sûr. La réception constatée sans les entreprises ne leur est pas opposable, et leur présence permet de demander à titre subsidiaire une réception judiciaire et d’agir directement contre leur assureur décennal. Il faut aussi surveiller le délai, puisque la décennale expire 10 ans après la réception et non 10 ans après la vente. Avant tout achat d’un bien construit ou rénové depuis moins de 10 ans, il est prudent d’obtenir le procès-verbal de réception et de le faire annexer à l’acte.

Ce que nous faisons pour vous

Le cabinet assiste les acquéreurs de biens récents confrontés à des malfaçons comme les promoteurs et vendeurs-constructeurs mis en cause, de l’expertise judiciaire jusqu’aux recours contre les entreprises et leurs assureurs. Si vous cherchez un avocat en droit de la construction à Lille, consultez aussi notre page sur les garanties de la construction.

L’analyse complète de cet arrêt sur actu-beton.fr détaille la charge de la preuve de la réception et de sa date.

Questions fréquentes

Peut-on faire constater une réception tacite sans les entreprises ?

Oui. La Cour de cassation l’a jugé le 10 septembre 2026, parce que la réception tacite résulte de la volonté du maître de l’ouvrage et non d’une décision du juge. Il faut seulement prouver que le maître de l’ouvrage acceptait les travaux, en général par la prise de possession et le paiement.

Quelle différence entre réception tacite et réception judiciaire ?

La réception tacite découle du comportement du maître de l’ouvrage, qui montre qu’il accepte les travaux. La réception judiciaire est prononcée par le juge lorsqu’aucune réception amiable n’a eu lieu. Seule la réception judiciaire exige la présence des entreprises au procès, car elle s’impose à elles.

Le vendeur d’une maison qu’il a fait construire doit-il la garantie décennale ?

Oui. L’article 1792-1 du code civil le répute constructeur lorsqu’il vend après achèvement. Il doit la garantie décennale pendant 10 ans à compter de la réception des travaux. L’acquéreur doit prouver la réception, mais c’est au vendeur qui invoque l’expiration du délai d’en prouver la date.