Bail civil résidence secondaire, le risque de requalification

Ce que dit le droit

La loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, s’applique au logement loué à titre de résidence principale, c’est-à-dire occupé au moins 8 mois par an selon son article 2. Le bail civil des articles 1708 et suivants du code civil se place hors de ce champ, mais l’étiquette donnée au contrat ne lie pas le juge, qui doit restituer aux faits leur exacte qualification en application de l’article 12 du code de procédure civile.

Le juge recherche la commune intention des parties au jour de la signature. Il s’appuie sur un faisceau d’indices, comme la clarté de la clause de destination, l’annonce de location, l’adresse fiscale du locataire ou l’existence d’un autre logement, et l’ambiguïté du contrat se retourne contre son rédacteur selon l’article 1190 du code civil. La cour d’appel de Paris a ainsi refusé en 2024 de requalifier un bail clairement rédigé, le locataire ayant fait des lieux sa résidence principale à l’insu de la bailleresse.

Ce que cela change pour vous

Quand un bail civil est-il requalifié en bail d’habitation ?

Il l’est lorsque le logement était, dans l’intention des parties au jour de la signature, destiné à devenir la résidence principale du locataire. Une occupation principale postérieure ne suffit pas seule, sauf si le bailleur la connaissait et l’acceptait. Le meublé est le terrain le plus fragile, puisqu’un mobilier inférieur au minimum légal du décret du 31 juillet 2015 conduit à appliquer le régime de la location vide.

Comment sécuriser un bail civil de résidence secondaire ?

Il faut le réserver aux véritables résidences secondaires, comme un pied-à-terre occupé occasionnellement par un locataire qui dispose d’une résidence principale identifiée, rédiger une clause de destination claire et unique, et conserver la preuve de cet autre logement. L’acquéreur d’un immeuble loué doit auditer les baux civils en place, car le risque de requalification se transmet avec le bien. La location répétée de courte durée relève quant à elle du changement d’usage de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Ce que nous faisons pour vous

Le cabinet conseille les bailleurs et investisseurs dans la rédaction et l’audit de leurs baux, et les assiste en cas de demande de requalification ou de remboursement de loyers. Si vous cherchez un avocat en droit immobilier à Lille, transmettez-nous le bail, l’annonce de location et les échanges avec le locataire.

L’analyse complète sur actu-beton.fr détaille la jurisprudence récente des juridictions parisiennes sur la requalification.

Questions fréquentes

Un bail civil échappe-t-il à l’encadrement des loyers ?

Oui, lorsqu’il porte sur une véritable résidence secondaire, car la loi du 6 juillet 1989 ne vise que la résidence principale. Si le juge requalifie le bail en bail d’habitation, l’encadrement s’applique et le bailleur peut devoir restituer le trop-perçu.

L’encadrement des loyers s’applique-t-il à Lille ?

Oui. L’encadrement des loyers s’applique à Lille, Hellemmes et Lomme. Les critères de requalification d’un bail civil en bail d’habitation y sont les mêmes qu’à Paris, et le bailleur s’y expose aux mêmes conséquences en cas de requalification.

Le locataire qui occupe le logement toute l’année peut-il obtenir la requalification ?

Pas automatiquement. Le juge se place au jour de la signature et recherche la commune intention des parties. Une occupation principale décidée par le locataire à l’insu du bailleur ne suffit pas, alors qu’elle pèse lourd si le bailleur la connaissait dès l’origine ou si le contrat était ambigu.