Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 février 2026, n° 24-11.092. Analyse à jour au 19 octobre 2026.
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Ce que dit la décision
L’article 1792 du code civil rend le constructeur responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage. La Cour de cassation juge que, pour l’application de ce texte, seul peut se prévaloir de la qualité de maître de l’ouvrage celui qui est propriétaire de l’ouvrage ou titulaire d’un droit à construire, comme le preneur à bail à construction ou l’emphytéote.
L’affaire concernait des installations construites sur un domaine viticole appartenant à une personne physique et exploité par une société distincte, au nom de laquelle les marchés de travaux avaient été conclus. La cour d’appel avait admis l’action décennale de la société, au motif que les travaux avaient été réalisés à son adresse et dans son intérêt exclusif. La Cour de cassation casse ce chef de l’arrêt, tout en maintenant les condamnations au paiement qui pouvaient reposer sur un autre fondement.
Ce que cela change pour vous
Qui peut agir en garantie décennale ?
Le propriétaire de l’ouvrage, l’acquéreur qui lui succède et le titulaire d’un droit réel de construire peuvent agir. Le locataire, y compris commercial, et la société d’exploitation ne le peuvent pas, quels que soient leur intérêt économique aux travaux ou leur financement. Ils restent toutefois en mesure d’agir contre les entreprises avec lesquelles ils ont contracté sur le terrain de la responsabilité contractuelle, en prouvant une faute.
Comment sécuriser un montage où propriété et exploitation sont dissociées ?
Il faut faire conclure les marchés de travaux au nom du propriétaire ou du titulaire du droit à construire, et vérifier cet alignement avant tout chantier. Côté constructeur et assureur, l’action décennale engagée par un exploitant non propriétaire se heurte à une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir, qui peut être soulevée en tout état de cause.
Ce que nous faisons pour vous
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Questions fréquentes
Un locataire peut-il agir en garantie décennale ?
Non, en principe. Seul le propriétaire de l’ouvrage, son acquéreur ou le titulaire d’un droit à construire, comme le preneur à bail à construction, a la qualité de maître de l’ouvrage pour l’application de l’article 1792 du code civil. Le locataire doit agir sur un autre fondement et prouver une faute.
La société qui a signé les marchés de travaux est-elle maître de l’ouvrage ?
Pas si elle n’est pas propriétaire de l’ouvrage ni titulaire d’un droit à construire. La Cour de cassation juge le 19 février 2026 que le fait que les travaux aient été réalisés à son adresse et dans son intérêt exclusif ne suffit pas.
L’exploitant non propriétaire perd-il tout recours contre les constructeurs ?
Non. Il ne peut pas invoquer la présomption de responsabilité de l’article 1792, mais il peut rechercher la responsabilité contractuelle des entreprises avec lesquelles il a traité, en prouvant leur faute, le dommage et le lien de causalité.
Corentin Boutignon, avocat au Barreau de Lille, fondateur de Replik Avocats. Ses domaines d’intervention sont le droit de la construction, le droit immobilier et le droit public. Pour un premier échange, écrivez à contact@replik-avocats.fr.
