Achat en direct après une visite par agence, la commission peut être due

Ce que dit la décision

L’acquéreur n’est pas partie au mandat confié à l’agence par le vendeur. Il peut cependant engager sa responsabilité délictuelle envers l’agent immobilier lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission, notamment lorsque cette perte procède de manœuvres frauduleuses. La Cour de cassation s’appuie sur les articles 1200 et 1240 du code civil et sur la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet.

Dans l’affaire jugée, une agence titulaire d’un mandat non exclusif avait fait visiter une villa, la commission étant mise à la charge de l’acquéreur. Cinq semaines plus tard, les acquéreurs avaient signé une promesse en direct avec les vendeurs, avec une clause par laquelle ils prenaient en charge les éventuelles réclamations des agences, puis un acte authentique qui ne mentionnait ni l’agence ni cette clause. La cour d’appel les a condamnés à verser 6 % du prix effectif, soit 150 000 euros, et la Cour de cassation rejette leur pourvoi.

Ce que cela change pour vous

Quand l’acquéreur doit-il payer la commission sans contrat avec l’agence ?

Il la doit lorsque l’agence établit une faute, qui prend la forme de manœuvres frauduleuses en présence d’un mandat non exclusif. Le juge retient ici 3 indices combinés, la connaissance par l’acquéreur du droit à commission, une signature en direct peu de temps après la visite et une clause de la promesse révélant la conscience du risque, disparue de l’acte authentique. Une simple renégociation directe ne suffit pas seule.

Comment l’acquéreur peut-il limiter ce risque ?

Il doit d’abord se demander, avant de signer, si l’opération a commencé par une visite organisée par une agence. Il peut ensuite documenter ce qui distingue la transaction conclue de celle qui avait été présentée, comme un périmètre ou un montage différents, et revoir la rédaction des clauses de garantie relatives aux agences, qui peuvent se retourner contre lui. L’agence dispose de 5 ans pour agir, selon l’article 2224 du code civil.

Ce que nous faisons pour vous

Le cabinet assiste les acquéreurs, vendeurs et agents immobiliers dans les litiges liés à la vente et à la commission d’agence. Si vous cherchez un avocat en droit immobilier à Lille, transmettez-nous le bon de visite, la promesse et l’acte de vente.

L’analyse complète de cet arrêt sur actu-beton.fr détaille la méthode du faisceau d’indices retenue par la Cour.

Questions fréquentes

Un acquéreur peut-il être condamné à payer la commission d’une agence avec laquelle il n’a rien signé ?

Oui, sur le terrain de la responsabilité délictuelle, lorsqu’il a fait perdre sa commission à l’agent immobilier par un comportement fautif. En présence d’un mandat non exclusif, la faute doit consister en des manœuvres frauduleuses, comme l’a rappelé la Cour de cassation le 7 mai 2026.

Quels indices caractérisent la fraude de l’acquéreur ?

Le juge peut combiner plusieurs éléments, comme la connaissance du droit à commission, une signature en direct quelques semaines après la visite et une clause de la promesse anticipant les réclamations des agences, omise ensuite dans l’acte authentique. C’est le faisceau qui emporte la décision.

Combien l’acquéreur peut-il devoir à l’agence ?

Le préjudice réparé correspond à la commission que l’agence aurait perçue si la vente avait été conclue par son entremise, calculée sur le prix effectivement payé. Dans l’affaire jugée, les acquéreurs ont été condamnés à 150 000 euros, soit 6 % du prix.