Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin. Analyse à jour au 19 octobre 2026.
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Ce que dit la décision
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de donner congé pour reprendre le logement, pour le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Le bailleur est par ailleurs tenu de délivrer un logement décent, en application de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la même loi. Le décret du 30 janvier 2002 exige notamment une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou d’un volume d’au moins 20 m³.
Dans l’affaire jugée le 4 juin 2026, une société civile louait un studio dont la pièce principale mesurait 8,84 m². Elle avait délivré au locataire un congé motivé par des travaux destinés précisément à remédier à cette indécence. La Cour de cassation juge que ces travaux ne peuvent pas constituer un motif légitime et sérieux de congé, dès lors que le bailleur connaissait l’indécence lors de la conclusion du bail.
Ce que cela change pour vous
Le bailleur peut-il récupérer un logement indécent pour le rénover ?
Il ne le peut pas par la voie du congé pour travaux lorsque l’indécence existait et lui était connue à la signature, ce qui est presque toujours le cas pour une surface ou une hauteur insuffisante, données mesurables. La mise en conformité relève alors de son obligation de délivrance. Il lui reste à réaliser les travaux en site occupé ou à négocier un relogement avec le locataire.
Que doit vérifier le bailleur avant de louer ?
Il doit contrôler la surface, la hauteur sous plafond, le volume et les installations avant la signature, et documenter l’état du bien à l’entrée dans les lieux. Un logement décent dès l’origine lui laisse la possibilité de délivrer ultérieurement un congé pour des travaux d’amélioration. Côté locataire, un congé motivé par une mise en décence peut être contesté devant le juge des contentieux de la protection.
Ce que nous faisons pour vous
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Questions fréquentes
Un bailleur peut-il donner congé pour faire des travaux de mise en décence ?
Non, lorsqu’il connaissait l’indécence du logement lors de la signature du bail. La Cour de cassation juge le 4 juin 2026 que ces travaux ne constituent pas un motif légitime et sérieux de congé, car ils correspondent à l’exécution de son obligation de délivrer un logement décent.
Quelle est la surface minimale d’un logement décent ?
Le décret du 30 janvier 2002 exige une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou un volume habitable d’au moins 20 m³. En dessous de ces seuils, le logement est indécent et le bailleur doit le mettre en conformité.
Que peut faire le locataire d’un logement indécent ?
Il peut demander au bailleur la mise en conformité, puis saisir le juge à défaut d’accord. Le juge peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à leur réalisation. Un congé motivé par la mise en décence d’un logement que le bailleur savait indécent peut être contesté.
Corentin Boutignon, avocat au Barreau de Lille, fondateur de Replik Avocats. Ses domaines d’intervention sont le droit de la construction, le droit immobilier et le droit public. Pour un premier échange, écrivez à contact@replik-avocats.fr.
