La bonne police, la bonne autorité
La sécurité et la salubrité des immeubles
Une police unique depuis 2021
Le péril, l’insalubrité et la sécurité des équipements communs relevaient de régimes distincts. Depuis le 1er janvier 2021, l’ordonnance du 16 septembre 2020 les a réunis dans une police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, aux articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Un arrêté qui vise encore le péril ou l’immeuble menaçant ruine se fonde sur un régime abrogé.
Les quatre situations
La police permet de remédier aux risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers, au fonctionnement défectueux ou au défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation, à l’entreposage de matières explosives ou inflammables dans un local compris dans un tel immeuble, et à l’insalubrité telle que la définit le code de la santé publique.
Qui signe
La répartition est stricte et c’est la première erreur du dossier. Le maire est compétent pour les trois premières situations, le représentant de l’État dans le département pour l’insalubrité. Un arrêté municipal pris au titre de l’insalubrité émane d’une autorité incompétente. Le préfet peut en revanche confier par convention au maire l’exécution des arrêtés de traitement de l’insalubrité, les frais étant alors recouvrés au profit de la commune.
Le cas de l’intercommunalité
Lorsque l’établissement public de coopération intercommunale est compétent en matière d’habitat, la police est transférée de plein droit à son président, sous réserve de l’opposition des maires dans les six mois qui suivent l’élection du président ou le transfert de compétence. Vérifier qui détient réellement le pouvoir avant de rédiger l’arrêté évite un vice que l’on ne rattrape pas en cours d’instance.
Avant la signature
L’arrêté et sa procédure
Le rapport et le contradictoire
L’arrêté se fonde sur un rapport, celui des services de la collectivité ou celui d’un expert désigné par le juge administratif. L’autorité informe ensuite les propriétaires, les titulaires de droits réels et les autres intéressés des motifs qui la conduisent à agir et des mesures qu’elle envisage, en mettant le rapport à leur disposition. Ils disposent pour présenter leurs observations d’un délai qui ne peut être inférieur à un mois, ramené à quinze jours dans les situations d’insalubrité les plus graves.
Le délai d’exécution
Le délai laissé pour exécuter les mesures de réparation ou de démolition ne peut être inférieur à un mois à compter de la notification de l’arrêté, sauf procédure d’urgence. Un délai plus court fragilise l’arrêté sans rien faire gagner, puisque c’est son expiration qui ouvre l’astreinte et l’exécution d’office.
La notification et les destinataires
Les notifications se font par lettre remise contre signature ou par tout autre moyen conférant date certaine à la réception, et à défaut par affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble. L’arrêté est communiqué au maire, au président de l’intercommunalité compétente en matière d’habitat, aux organismes payeurs des aides personnelles au logement et au fonds de solidarité pour le logement. L’arrêté de traitement de l’insalubrité est en outre communiqué au procureur de la République.
L’immeuble protégé
Lorsque l’immeuble est inscrit au titre des monuments historiques, situé dans leurs abords ou dans un site patrimonial remarquable, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France est sollicité avant d’ordonner la réparation ou la démolition. Il est réputé émis à défaut de réponse dans un délai de quinze jours.
La procédure d’urgence
En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport ou par l’expert, l’arrêté est pris sans procédure contradictoire préalable et prescrit les mesures indispensables pour faire cesser le danger. Lorsqu’aucune autre mesure ne le permet, la démolition complète suppose une autorisation du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.
L’origine du désordre est indifférente
Le fait qu’un tiers soit à l’origine du sinistre n’écarte pas le propriétaire de la procédure. Un immeuble incendié puis dégradé par des inconnus peut faire l’objet d’un arrêté dès lors qu’il risque de s’effondrer, et le maire doit s’adresser au propriétaire même lorsqu’une autre personne a causé le dommage. La recherche du responsable est un autre débat, qui ne suspend pas la police.
Le contentieux de l’arrêté
Le recours contre l’arrêté relève du plein contentieux, y compris lorsqu’il a été pris en urgence. Le juge administratif se prononce donc au vu des circonstances de droit et de fait existant à la date de son jugement, et non à celle de la signature. Ces solutions ont été dégagées sous l’empire des textes antérieurs au 1er janvier 2021, par les arrêts du Conseil d’État du 18 décembre 2009 et du 23 décembre 2020.
La conséquence est directement utile à la collectivité. Un dossier incomplet au jour de l’arrêté peut être consolidé ensuite, par un constat, une expertise ou un rapport complémentaire, jusqu’à l’audience. Ce qui ne se rattrape pas, en revanche, c’est le vice de compétence et le défaut de contradictoire.
Le réflexe qui sauve le dossier
L’urgence n’est pas une commodité de calendrier. Elle s’apprécie au regard du danger, et le juge la contrôle d’autant plus étroitement qu’elle écarte le contradictoire. Faire constater l’imminence par un écrit daté et signé, avant la signature de l’arrêté, et non après.
Quand rien n’est fait
L’astreinte, les travaux d’office et la créance
L’astreinte
Passé le délai fixé, la personne tenue d’exécuter est redevable d’une astreinte dont le montant est fixé par arrêté, sous un plafond de 1 000 € par jour de retard, en tenant compte de l’ampleur des mesures prescrites et des conséquences de l’inexécution. Elle court de la notification de l’arrêté qui la prononce jusqu’à complète exécution. Le recouvrement s’engage par trimestre échu, et la collectivité peut consentir à cette occasion une exonération partielle ou totale si le redevable établit que l’inexécution ne lui est pas imputable.
La carence de la collectivité se paie
Le produit de l’astreinte revient à la commune ou à l’intercommunalité qui l’a prononcée. Mais à défaut pour le maire de la liquider et de dresser le titre exécutoire, le représentant de l’État y procède et les sommes sont versées à l’Agence nationale de l’habitat, après prélèvement de 4 % de frais de recouvrement. Ne pas liquider revient à priver la commune d’une recette qu’elle a elle-même créée.
Les travaux d’office
L’autorité compétente peut, par décision motivée, faire procéder d’office à l’exécution des mesures prescrites, aux frais du propriétaire, et prendre toute mesure nécessaire à cette exécution. La démolition suppose là encore un jugement du président du tribunal judiciaire. L’astreinte et l’exécution d’office ne s’excluent pas, la première prenant fin à la notification de la seconde et son montant s’ajoutant au coût des travaux.
La copropriété
Lorsque l’inexécution portant sur les parties communes résulte de la défaillance de certains copropriétaires, la collectivité peut se substituer à eux, par décision motivée, pour les sommes exigibles à la date votée par l’assemblée générale. Elle est alors subrogée dans les droits et actions du syndicat à concurrence des sommes versées, et le titre de recouvrement est émis contre les seuls copropriétaires défaillants, majoré des intérêts moratoires au taux légal.
Récupérer la dépense
La créance comprend le coût de l’ensemble des mesures que l’exécution d’office a rendues nécessaires, y compris les travaux destinés à assurer la sécurité de l’ouvrage ou des bâtiments mitoyens, les frais exposés par la commune agissant comme maître d’ouvrage public et, le cas échéant, les frais d’expertise. Elle se recouvre comme en matière de contributions directes lorsque l’autorité compétente est le maire ou le président de l’intercommunalité, et le privilège spécial immobilier du code civil la garantit.
L’hébergement et le relogement
Lorsque l’arrêté comporte une interdiction d’habiter, temporaire ou définitive, ou que les travaux rendent le logement temporairement inhabitable, et que le propriétaire ou l’exploitant n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, l’autorité compétente y pourvoit. La personne publique qui a relogé perçoit du propriétaire une indemnité représentative des frais engagés, égale à un an du loyer prévisionnel, et la créance se recouvre comme en matière de contributions directes. Si l’occupant refuse trois offres de relogement, le juge peut être saisi d’une demande de résiliation du bail et d’autorisation d’expulser.
Le poste que personne ne chiffre
L’hébergement est presque toujours sous-évalué au moment de la signature de l’arrêté. C’est pourtant lui qui pèse sur le budget, bien avant le coût des travaux, et il se provisionne à ce moment-là, pas au moment où la facture arrive.
L’immeuble que personne ne réclame
Abandon manifeste et biens sans maître
L’abandon manifeste
La procédure permet à la commune d’acquérir une parcelle laissée à l’abandon, bâtie ou non. Le maire en constate l’état par un procès-verbal provisoire, après détermination de la parcelle et recherche au fichier immobilier des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres intéressés. Le procès-verbal indique la nature des désordres auxquels il convient de remédier pour faire cesser l’abandon.
Trois mois de publicité
Le procès-verbal provisoire est affiché pendant trois mois à la mairie et sur les lieux, inséré dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département, et notifié aux intéressés. À peine de nullité, cette notification reproduit intégralement les articles L. 2243-1 à L. 2243-4 du code général des collectivités territoriales. C’est la formalité qui fait tomber le plus de procédures.
Le procès-verbal définitif
À l’issue des trois mois, le maire constate l’abandon par un procès-verbal définitif, tenu à la disposition du public, et saisit le conseil municipal, qui décide s’il y a lieu de déclarer la parcelle en état d’abandon manifeste et d’en poursuivre l’expropriation. La procédure ne peut être poursuivie si les propriétaires ont mis fin à l’abandon ou se sont engagés par convention avec le maire à réaliser les travaux, et elle reprend si ceux-ci ne sont pas exécutés dans le délai convenu.
Une procédure validée
Le Conseil constitutionnel a déclaré conforme à la Constitution le régime d’expropriation des biens déclarés en état d’abandon manifeste, par une décision du 22 mai 2026. Le fond est donc sécurisé, ce qui reporte l’essentiel du risque contentieux sur la régularité des formalités de publicité et de notification.
Les biens sans maître
Un immeuble sans propriétaire connu, dont les taxes foncières n’ont pas été acquittées depuis plus de trois ans ou l’ont été par un tiers, peut être acquis par la commune ou par l’intercommunalité à fiscalité propre. Un arrêté du maire ou du président le constate, il est publié, affiché et notifié aux derniers domicile et résidence du dernier propriétaire connu, à l’occupant ou à l’exploitant, au tiers qui aurait acquitté les taxes, et dans tous les cas au représentant de l’État.
Les deux délais de six mois
Si aucun propriétaire ne se fait connaître dans les six mois de la dernière mesure de publicité, l’immeuble est présumé sans maître et peut être incorporé au domaine par délibération, l’incorporation étant constatée par arrêté. À défaut de délibération dans les six mois suivant la vacance présumée, la propriété est attribuée à l’État. Le second délai est celui que les communes laissent passer.
La succession abandonnée
Relèvent également des biens sans maître ceux qui font partie d’une succession ouverte depuis plus de trente ans sans qu’aucun successible se soit présenté. Le délai est ramené à dix ans lorsque le bien se situe dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme, d’une opération de revitalisation de territoire, d’une zone France ruralités revitalisation ou d’un quartier prioritaire de la politique de la ville.
Pour qui intervient le cabinet
Communes et communes nouvelles, communautés de communes et d’agglomération, métropoles, syndicats mixtes, centres communaux d’action sociale, établissements publics locaux.
Sur cette matière, uniquement du côté de la personne publique. Le cabinet ne défend pas de propriétaires contre la collectivité qui les a mis en demeure.
Questions fréquentes
Peut-on encore prendre un arrêté de péril ?
Non. Le péril, l’insalubrité et la sécurité des équipements communs ont été réunis au 1er janvier 2021 dans une police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, aux articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. L’acte à prendre est un arrêté de mise en sécurité ou un arrêté de traitement de l’insalubrité. Un arrêté qui vise encore l’immeuble menaçant ruine se fonde sur un régime abrogé.
Le maire ou le préfet, qui est compétent pour signer ?
Le maire pour les risques tenant à la solidité du bâtiment, pour le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif d’habitation et pour l’entreposage de matières explosives ou inflammables. Le représentant de l’État dans le département pour l’insalubrité. Lorsque l’intercommunalité est compétente en matière d’habitat, la police du maire est transférée de plein droit à son président, sauf opposition dans les six mois.
Quel délai laisser au propriétaire pour exécuter les travaux ?
Un mois au moins à compter de la notification de l’arrêté, sauf procédure d’urgence. Avant l’arrêté, la procédure contradictoire impose déjà de laisser aux intéressés un délai qui ne peut être inférieur à un mois pour présenter leurs observations, ramené à quinze jours dans les situations d’insalubrité les plus graves.
Le propriétaire n’exécute pas, que peut faire la commune ?
Deux leviers, qui se cumulent. L’astreinte, fixée par arrêté sous un plafond de 1 000 € par jour de retard, recouvrée par trimestre échu et dont le produit revient à la commune. Et l’exécution d’office des mesures prescrites, par décision motivée et aux frais du propriétaire, la créance comprenant l’ensemble des mesures rendues nécessaires et se recouvrant comme en matière de contributions directes.
Combien de temps prend une procédure d’abandon manifeste ?
Au minimum trois mois entre le procès-verbal provisoire et le procès-verbal définitif, ce délai courant de l’exécution des mesures de publicité et des notifications. S’y ajoutent la délibération du conseil municipal puis la procédure d’expropriation elle-même. La procédure s’interrompt si le propriétaire met fin à l’abandon ou s’engage par convention à réaliser les travaux.
Le cabinet défend-il aussi les propriétaires ?
Non, pas sur cette matière. L’intervention se fait uniquement du côté de la personne publique, commune, intercommunalité ou établissement public local, du projet d’arrêté jusqu’au recouvrement de la créance.
