Promoteur immobilier, les désordres intermédiaires exigent une faute prouvée

Ce que dit la décision

L’article 1831-1 du code civil fait du promoteur le garant de l’exécution des obligations des entreprises avec lesquelles il traite au nom du maître de l’ouvrage, et le soumet aux garanties des articles 1792 à 1792-3. Les désordres intermédiaires, qui ne compromettent ni la solidité de l’ouvrage ni sa destination, relèvent quant à eux de la responsabilité contractuelle de droit commun, dans le délai de 10 ans à compter de la réception prévu par l’article 1792-4-3 du code civil.

Dans l’affaire jugée le 11 juin 2026, le maître de l’ouvrage d’un EHPAD se plaignait de fissures en façade et de volets roulants défaillants, jugés non décennaux. La Cour de cassation affirme que la responsabilité du promoteur au titre des désordres intermédiaires est subordonnée à la démonstration d’une faute personnelle. Elle casse toutefois l’arrêt, car la cour d’appel n’avait pas répondu au moyen tiré d’une clause du contrat de promotion qui rendait le promoteur responsable du choix des entreprises, des procédés et de la conformité des ouvrages. Elle juge aussi que la retenue de garantie de 5 % prévue par la loi du 16 juillet 1971 ne s’applique pas au promoteur qui n’exécute pas lui-même les travaux.

Ce que cela change pour vous

Le promoteur répond-il de toutes les malfaçons de ses entreprises ?

Il répond automatiquement des garanties légales, mais pour les désordres intermédiaires le maître de l’ouvrage doit prouver ce que le promoteur a personnellement mal fait, comme un mauvais choix d’entreprise ou un défaut de contrôle. Il a donc intérêt à mettre en cause aussi les entreprises et leurs assureurs, et à présenter systématiquement des demandes subsidiaires.

Comment renforcer la responsabilité du promoteur ?

Le régime légal fixe un plancher. À la signature du contrat de promotion immobilière, le maître de l’ouvrage peut faire stipuler la responsabilité du promoteur sur le choix des intervenants, les procédés d’exécution et la conformité des ouvrages, ce qui le dispense de prouver une faute. S’il souhaite une retenue de garantie, il doit également la prévoir expressément.

Ce que nous faisons pour vous

Le cabinet assiste les maîtres d’ouvrage, investisseurs et promoteurs dans la rédaction des contrats de promotion immobilière et dans les litiges de malfaçons qui suivent la livraison. Si vous cherchez un avocat en malfaçons à Lille, consultez aussi notre page sur le droit de la construction.

L’analyse complète de cet arrêt sur actu-beton.fr détaille les 2 niveaux d’engagement du promoteur.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’un désordre intermédiaire ?

C’est une malfaçon réelle qui ne compromet ni la solidité de l’ouvrage ni son usage, et qui échappe donc aux garanties légales. Elle relève de la responsabilité contractuelle de droit commun, qui suppose une faute et se prescrit par 10 ans à compter de la réception.

Le promoteur est-il responsable des désordres intermédiaires sans faute ?

Non, sauf clause contraire. La Cour de cassation juge le 11 juin 2026 que sa responsabilité contractuelle pour désordres intermédiaires est subordonnée à la preuve d’une faute personnelle. Une stipulation du contrat de promotion peut toutefois prévoir une responsabilité renforcée, que le juge doit examiner.

La retenue de garantie de 5 % s’applique-t-elle au contrat de promotion immobilière ?

Non. La loi du 16 juillet 1971 vise les marchés de travaux privés, et le promoteur qui n’exécute pas lui-même une partie du programme n’est pas un locateur d’ouvrage. Le maître de l’ouvrage qui veut une sûreté équivalente doit la stipuler dans le contrat.