Le point de bascule
Tout se joue au procès-verbal
Ce qu’est la réception
La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, à l’amiable ou judiciairement, et elle est en tout état de cause prononcée contradictoirement. C’est elle qui fait courir les garanties légales et qui purge les désordres apparents non réservés.
Avant la réception
Le régime est celui de la responsabilité contractuelle de droit commun. L’entreprise doit livrer un ouvrage conforme, et le maître d’ouvrage peut refuser la réception, la prononcer avec réserves ou demander au juge de la prononcer. Le choix n’est pas neutre — une réception judiciaire mal calibrée peut faire perdre le bénéfice de réserves qui auraient été acquises.
Après la réception
Les désordres réservés relèvent de la garantie de parfait achèvement. Les désordres révélés ensuite se répartissent entre garantie biennale, garantie décennale et responsabilité contractuelle selon leur nature et leur gravité. Le premier travail sur un dossier de malfaçons consiste à qualifier chaque désordre séparément.
Trois durées, trois régimes
La garantie applicable dépend du désordre
Le parfait achèvement
Pendant un an, l’entrepreneur est tenu de réparer tous les désordres signalés, soit par réserves au procès-verbal, soit par notification écrite pour ceux révélés après la réception. Les délais d’exécution des reprises sont fixés d’un commun accord. À défaut d’accord ou en cas d’inexécution, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. La garantie ne couvre pas l’usure normale ni les effets de l’usage.
La biennale
Elle couvre pendant deux ans le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage. La frontière avec la décennale se joue sur la dissociabilité et sur la gravité — un équipement dont la défaillance rend l’ouvrage impropre à sa destination bascule dans le régime décennal.
La décennale
Elle couvre pendant dix ans à compter de la réception les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, le rendent impropre à sa destination. La présomption de responsabilité pèse sur le constructeur, qui ne s’en libère qu’en démontrant une cause étrangère. C’est le régime le plus favorable au maître d’ouvrage, et celui dont les conditions se discutent le plus âprement en expertise.
L’assurance obligatoire
La dommages-ouvrage et ses délais
Le principe
Toute personne qui fait réaliser des travaux de construction en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire doit souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance garantissant en dehors de toute recherche de responsabilité le paiement des travaux de réparation des dommages de nature décennale. L’obligation ne pèse ni sur les personnes morales de droit public ni, dans certaines conditions, sur les grands maîtres d’ouvrage professionnels.
La sanction du silence
Lorsque l’assureur ne respecte pas le délai de soixante jours ou celui de quatre-vingt-dix jours, ou lorsqu’il propose une offre manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation. L’indemnité versée est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. Encore faut-il que la notification soit faite, et faite dans les formes.
Le délai supplémentaire
En cas de difficultés exceptionnelles tenant à la nature ou à l’importance du sinistre, l’assureur peut proposer, en même temps qu’il notifie son accord de principe, un délai supplémentaire motivé par des considérations exclusivement techniques. Ce délai suppose l’acceptation expresse de l’assuré et ne peut excéder cent trente-cinq jours.
Là où le dossier se gagne
L’expertise judiciaire
Le référé de l’article 145
Avant tout procès, la désignation d’un expert peut être obtenue en référé dès lors qu’existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. La mesure est largement accordée, et c’est la rédaction de la mission qui fait la différence entre un rapport exploitable et un rapport à refaire.
Mettre tout le monde en cause
Constructeurs, maître d’œuvre, bureau de contrôle, sous-traitants, fabricants, et tous leurs assureurs. Une partie oubliée à l’assignation ne sera pas liée par le rapport, et l’appel en cause tardif fait perdre des mois. C’est la première décision stratégique du dossier, et la plus coûteuse à rattraper.
Conduire les opérations
Le contradictoire se joue dans les dires. Un dire déposé au bon moment oriente la réflexion de l’expert, un dire déposé après le pré-rapport ne fait que documenter un désaccord. La conduite de l’expertise, plus que la plaidoirie qui suivra, détermine le résultat.
Pour qui intervient le cabinet
Maîtres d’ouvrage publics et privés, syndicats de copropriétaires, promoteurs et bailleurs sociaux. Entreprises générales et de second œuvre, maîtres d’œuvre, sous-traitants. Assureurs et acquéreurs.
L’intervention couvre toute la chaîne du désordre — qualification, référé expertise, conduite des opérations, chiffrage et instance au fond.
Questions fréquentes
Quelle garantie s’applique à mon désordre ?
Tout dépend de la date de réception et de la nature du désordre. Pendant un an à compter de la réception, la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil couvre tous les désordres signalés, par réserve au procès-verbal ou par notification écrite postérieure. La garantie biennale de l’article 1792-3 couvre pendant deux ans les éléments d’équipement dissociables. La garantie décennale couvre pendant dix ans les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Que se passe-t-il si j’ai réceptionné sans réserve ?
La réception sans réserve purge les désordres apparents. Restent mobilisables la garantie décennale et la garantie biennale pour les désordres qui se révèlent ensuite, ainsi que la responsabilité contractuelle de droit commun pour les désordres intermédiaires. C’est la raison pour laquelle le procès-verbal de réception est la pièce la plus importante du dossier, et celle qu’il faut rédiger avec le plus de soin.
Dans quel délai l’assureur dommages-ouvrage doit-il répondre ?
Soixante jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour notifier sa décision sur le principe de la garantie, et quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre d’indemnité, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances. En cas d’acceptation, le règlement intervient dans les quinze jours. Un délai supplémentaire, qui ne peut excéder cent trente-cinq jours, suppose l’accord exprès de l’assuré.
Que faire si l’assureur ne répond pas ou propose trop peu ?
Lorsque l’assureur ne respecte pas l’un de ces délais ou propose une offre manifestement insuffisante, l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation. L’indemnité versée est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. C’est un levier de négociation puissant, à condition que la notification soit faite dans les formes.
L’expertise judiciaire est-elle obligatoire ?
Elle n’est pas obligatoire mais elle est presque toujours décisive. Le référé de l’article 145 du code de procédure civile permet d’obtenir la désignation d’un expert avant tout procès, dès lors qu’existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve. Le vrai enjeu est de mettre en cause toutes les parties et tous les assureurs dès l’assignation — une partie oubliée ne sera pas liée par le rapport.
