L’action en contestation
Deux mois, et pas un jour de plus
Qui peut agir
L’article 42 réserve l’action aux copropriétaires opposants ou défaillants. Celui qui a voté pour la résolution, ou qui s’est abstenu selon la lecture retenue du procès-verbal, est irrecevable. La première vérification porte donc sur la feuille de présence, les pouvoirs et le sens exact du vote consigné.
Le point de départ
Le délai court à compter de la notification du procès-verbal, sans ses annexes. Une notification irrégulière ne le fait pas courir. Le syndic doit y procéder dans le mois de la tenue de l’assemblée. C’est un délai de déchéance, ce qui exclut les causes de suspension ordinaires.
L’effet suspensif
Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois. Signer le marché et lancer le chantier avant ce terme, sans urgence caractérisée, expose le syndic.
Ce qui se plaide
Irrégularités de convocation et de tenue, calcul des majorités, pouvoirs excédant le plafond, absence de mise à l’ordre du jour, abus de majorité ou de minorité. La nullité prononcée est celle de la résolution contestée, pas nécessairement de l’assemblée entière.
Décider et faire
La majorité commande le contentieux
Le bon seuil
Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés pour l’administration courante, majorité des voix de tous les copropriétaires pour les travaux d’économie d’énergie, de sécurité ou d’accessibilité, double majorité pour ce qui touche à la destination de l’immeuble ou à la modification du règlement. Une résolution votée à la mauvaise majorité est annulable même si elle est utile à l’immeuble.
La passerelle de l’article 25-1
Lorsque le projet n’atteint pas la majorité de l’article 25 mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24. Pour les travaux du f de l’article 25 qui n’ont pas atteint ce tiers, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à la majorité de l’article 24. L’oubli de ce second vote est une cause fréquente d’annulation.
Les travaux privatifs qui touchent aux parties communes
Ouverture dans un mur porteur, création d’une trémie, pose d’une climatisation en façade, fermeture d’un balcon. L’autorisation de l’assemblée est requise, et son absence ouvre au syndicat une action en remise en état qui se heurte rarement à autre chose qu’un débat sur la prescription.
Le recouvrement
La déchéance du terme, bien déclenchée
Le mécanisme
À défaut de versement d’une provision à sa date d’exigibilité, et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues du budget prévisionnel et les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Ce que le juge vérifie
L’approbation par l’assemblée du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, puis la défaillance du copropriétaire. Un procès-verbal manquant ou une mise en demeure imprécise fait tomber la demande. La rigueur du dossier compte davantage que l’argumentation.
L’exécution
Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur — un loyer, une indemnité d’occupation — elle se poursuit jusqu’à extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance. En cas de vote autorisant le syndic à poursuivre la saisie du lot, la voix du copropriétaire débiteur n’est pas comptée.
Quand l’immeuble est en cause
Désordres, syndic, responsabilité
Qui agit
L’action relative aux parties communes appartient au syndicat, représenté par le syndic habilité par l’assemblée. Le copropriétaire garde une action personnelle pour son préjudice propre. Distinguer les deux terrains dès l’assignation évite la fin de non-recevoir.
Les garanties mobilisables
Infiltrations en toiture, désordres de façade, ascenseur, canalisations. Selon la date de réception, la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale, la garantie décennale et l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître d’ouvrage peuvent être mobilisées, souvent en parallèle et devant le même expert.
La responsabilité du syndic
Défaut de déclaration de sinistre dans les délais, absence de mise en œuvre d’une décision d’assemblée, inaction devant un désordre évolutif, laisser expirer une garantie. Le mandat du syndic est apprécié en professionnel, et son assureur est présent à l’expertise.
Pour qui intervient le cabinet
Syndicats de copropriétaires et syndics professionnels ou bénévoles. Copropriétaires bailleurs et occupants. Bailleurs sociaux et gestionnaires de patrimoine sur leurs lots en copropriété.
L’intervention couvre la décision et son contentieux — sécurisation de l’ordre du jour et des majorités, contestation ou défense de l’assemblée, recouvrement, expertise et travaux.
Questions fréquentes
Quel est le délai pour contester une assemblée générale de copropriété ?
Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, sans ses annexes, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le délai est un délai de déchéance, non de prescription — il ne se suspend pas. L’action n’est ouverte qu’aux copropriétaires opposants ou défaillants, ce qui exclut celui qui a voté pour, et impose de vérifier le sens exact du vote porté au procès-verbal.
Le syndic peut-il faire exécuter les travaux votés avant la fin du délai de recours ?
Non, sauf urgence. L’article 42 suspend l’exécution par le syndic des travaux décidés en application des articles 25 et 26 jusqu’à l’expiration du délai de deux mois. Un marché signé et démarré pendant ce délai, hors urgence caractérisée, engage la responsabilité du syndic.
Une résolution rejetée à la majorité de l’article 25 est-elle définitivement perdue ?
Pas nécessairement. Si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24, en application de l’article 25-1. Pour les travaux du f de l’article 25 qui n’ont pas atteint ce tiers, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à la majorité de l’article 24.
Comment le syndicat recouvre-t-il les charges impayées ?
À défaut de versement d’une provision à sa date d’exigibilité, et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, l’article 19-2 rend immédiatement exigibles les provisions non encore échues et les sommes restant dues au titre des exercices précédents. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, condamne le copropriétaire défaillant. Le dispositif vaut aussi pour les cotisations du fonds de travaux.
Un copropriétaire peut-il agir seul contre une entreprise pour un désordre sur les parties communes ?
L’action relative aux parties communes appartient au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic habilité par l’assemblée générale. Le copropriétaire conserve une action personnelle pour le préjudice qui lui est propre, notamment lorsque le désordre affecte son lot. Distinguer les deux terrains dès l’assignation évite une fin de non-recevoir en cours d’instance.
