Acheter et vendre
La vente immobilière et ses suites
Le compromis et la réitération
La promesse synallagmatique de vente vaut vente dès lors que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix, en application de l’article 1589 du code civil. Lorsque l’une d’elles refuse de signer l’acte authentique alors que les conditions suspensives sont levées, l’autre peut en demander l’exécution forcée ou solliciter la résolution de la vente et le paiement de la clause pénale. Le choix entre ces deux voies se fait au regard du marché, du calendrier du client et de la solvabilité de la partie défaillante.
Les vices cachés
Le vendeur est tenu de garantir l’acquéreur contre les défauts cachés qui rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix, s’il les avait connus (article 1641 du code civil). L’acquéreur peut alors choisir entre la restitution du prix contre la restitution du bien et la réduction du prix, auxquelles s’ajoutent des dommages et intérêts lorsque le vendeur connaissait le vice.
L’action doit être engagée dans les 2 ans de la découverte du vice. La preuve repose le plus souvent sur une expertise, amiable ou judiciaire, qui établit l’antériorité du désordre à la vente et son caractère non apparent.
Le vendeur qui a construit
Lorsque le vendeur a lui-même construit ou fait construire l’ouvrage depuis moins de 10 ans, il est réputé constructeur et répond de la garantie décennale à l’égard de l’acquéreur. Ce fondement, plus favorable que les vices cachés, doit être examiné en premier dès que l’acte de vente révèle des travaux récents.
Vivre en immeuble
La copropriété
Les décisions d’assemblée générale
Le copropriétaire opposant ou défaillant dispose d’un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une décision d’assemblée générale devant le tribunal judiciaire. Ce délai est bref et ne se rattrape pas, de sorte que l’analyse de la régularité de la convocation, des majorités et de l’ordre du jour doit intervenir dès réception du procès-verbal.
La responsabilité du syndicat
Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils ont leur origine dans les parties communes, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Les infiltrations, les désordres de façade et les défauts d’entretien de la toiture relèvent typiquement de ce régime, qui n’exige pas la preuve d’une faute.
Le cabinet assiste aussi bien les copropriétaires que les syndicats, notamment dans les contentieux de charges, de travaux votés et de désordres affectant l’immeuble. Le détail de ces questions figure sur la page consacrée à l’avocat en copropriété à Lille.
Récupérer son bien
L’occupation des lieux
L’occupant sans droit ni titre
Le propriétaire dont le bien est occupé sans droit ni titre doit obtenir une décision de justice ordonnant l’expulsion, puis la faire exécuter par un commissaire de justice. La procédure peut être conduite en référé lorsque l’occupation constitue un trouble manifestement illicite, ce qui permet d’obtenir une décision dans des délais réduits.
Le calendrier de l’exécution dépend ensuite du délai qui suit le commandement de quitter les lieux et de la trêve hivernale, dont certaines situations sont exclues. La page dédiée à l’expulsion et aux occupations illégales détaille ces étapes.
Le logement indigne
Les arrêtés de police pris en matière d’habitat indigne emportent des obligations lourdes pour le propriétaire, qu’il s’agisse de travaux, d’hébergement des occupants ou de suspension des loyers. Ils peuvent être contestés devant le juge administratif, et leur exécution se prépare avec la même rigueur. Ces questions sont traitées sur la page relative à l’habitat indigne à Lille.
Construire et rénover
Le droit immobilier rejoint le droit de la construction
Une grande partie des litiges immobiliers trouve son origine dans un chantier, qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’une vente en l’état futur d’achèvement ou d’une rénovation. La réception des travaux fait alors courir les garanties légales, dont la garantie décennale de l’article 1792 du code civil, et elle détermine la personne contre laquelle agir.
Le cabinet traite ces dossiers de bout en bout, de l’autorisation d’urbanisme jusqu’à l’indemnisation des désordres. Les pages consacrées au droit de la construction et du BTP, aux malfaçons, au permis de construire et à l’urbanisme en exposent le détail.
Sur actu-beton
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Questions fréquentes
Quel est le délai pour agir en garantie des vices cachés ?
L’action doit être engagée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice, en application de l’article 1648 du code civil. Ce délai ne court donc pas de la vente mais du jour où l’acquéreur a eu connaissance du vice dans son ampleur, ce qui suppose souvent une expertise.
La clause « vendu en l’état » protège-t-elle toujours le vendeur ?
La clause d’exclusion de garantie n’est efficace que si le vendeur ignorait le vice. Le vendeur professionnel, présumé connaître les vices de la chose, ne peut pas s’en prévaloir, et le vendeur profane qui connaissait le vice ne le peut pas davantage.
Comment contester une décision d’assemblée générale de copropriété ?
Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir. L’action est portée devant le tribunal judiciaire dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Passé ce délai, la décision devient définitive.
Combien de temps faut-il pour faire partir un occupant sans droit ni titre ?
La durée dépend de la situation. Il faut d’abord obtenir une décision d’expulsion, puis faire délivrer un commandement de quitter les lieux. Un délai de 2 mois suit en principe ce commandement, et la trêve hivernale suspend l’expulsion du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions prévues par le code des procédures civiles d’exécution, notamment pour les personnes entrées dans les lieux par voie de fait.
L’avocat est-il obligatoire devant le tribunal judiciaire ?
La représentation par avocat est en principe obligatoire devant le tribunal judiciaire. L’article 761 du code de procédure civile prévoit toutefois des exceptions, notamment pour les litiges d’un montant inférieur ou égal à 10 000 € et pour les matières relevant du juge des contentieux de la protection, comme les baux d’habitation.
