Les notes sont classées selon les 3 domaines d’intervention du cabinet. Les plus récentes figurent en tête de chaque rubrique.
Vendre, acheter, gérer
Immobilier
Vente et vices cachés, copropriété, baux, occupation sans titre et urbanisme. Pour un dossier dans cette matière, consultez la page avocat en droit immobilier à Lille.
- Indemnité d’immobilisation, la récupérer quand des désordres ont été cachésL’acquéreur à qui le vendeur a caché des désordres graves connus peut obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée.
- Places de stationnement hors du terrain, la dérogation suppose une impossibilité démontréeRéaliser hors du terrain les places de stationnement exigées suppose de démontrer, lorsque le PLU l’impose, l’impossibilité de les créer sur place.
- Examen au cas par cas, le silence de l’autorité impose l’évaluation environnementaleLe silence gardé 35 jours dans l’examen au cas par cas impose l’évaluation environnementale, ce qui fragilise une dispense prononcée ensuite sans retrait.
- Promesse unilatérale de vente, le vendeur public ne peut pas invoquer la condition de l’acquéreurLe vendeur, même public, ne peut pas se prévaloir d’une condition suspensive stipulée au seul profit de l’acquéreur pour refuser de signer après la levée d’option.
- Dispense d’étude d’impact, le référé se joue sur les incidences notables du projetEn référé, critiquer la seule motivation d’une dispense d’étude d’impact ne suffit pas, il faut démontrer les incidences notables du projet.
- Promesse de vente, le bénéficiaire qui laisse défaillir la condition en répondLe bénéficiaire d’une promesse de vente qui empêche la réalisation d’une condition suspensive ne peut pas s’en prévaloir, la condition étant alors réputée accomplie.
- Sous-location Airbnb non autorisée, les loyers perçus reviennent au propriétaireLes sous-loyers perçus par un locataire qui sous-loue sans accord du bailleur sont des fruits civils qui reviennent au propriétaire.
- Contester un permis modificatif ne rouvre pas le débat sur le permis initialLe voisin qui conteste un permis modificatif ne peut critiquer que les changements autorisés, et non la hauteur ou l’implantation déjà couvertes par un permis initial définitif.
- Remboursement des travaux en indivision, la prescription de 5 ans court dès la dépenseL’indivisaire qui a financé des travaux sur le bien commun doit en demander le remboursement dans les 5 ans de chaque dépense, par une demande expresse et chiffrée.
- Dérogation espèces protégées, l’opposant ne peut pas vous imposer un autre siteUne dérogation espèces protégées ne peut pas être annulée au seul motif qu’aucun site n’a été recherché hors de la commune, dès lors que des variantes adaptées aux objectifs du projet ont été comparées.
- Fenêtres en abords de monument historique, l’architecte des bâtiments de France ne peut pas toujours imposer le boisUn tribunal administratif annule le refus de menuiseries en aluminium dans un secteur déjà hétérogène, tout en admettant que le dessin des fenêtres puisse être imposé.
- Permis de construire attaqué, une mesure de régularisation reste possible après l’achèvement des travauxL’achèvement des travaux ne s’oppose pas à la délivrance d’une mesure de régularisation demandée pour répondre à un recours contre le permis, même sans sursis à statuer du juge.
- Permis de construire retiré, le référé-suspension bénéficie de la présomption d’urgenceLe Conseil d’État juge que la présomption d’urgence prévue pour les refus de permis s’applique aussi au référé-suspension dirigé contre le retrait d’un permis.
- Construction sans autorisation, la commune ne peut pas obtenir la démolition si une mise en conformité est possibleSaisi par la commune sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, le juge doit rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité acceptée par le propriétaire évite la démolition.
- Acte de notoriété acquisitive contesté, l’inexactitude des témoignages n’entraîne pas sa nullitéLa nullité d’un acte de notoriété acquisitive ne peut pas résulter de son absence de valeur probante, et celui qui conteste l’usucapion doit démontrer que la possession ne remplit pas les conditions légales.
- Visite par agence puis achat en direct avec le vendeur, l’acquéreur peut devoir payer la commissionL’acquéreur qui écarte l’agence par des manœuvres frauduleuses après une visite engage sa responsabilité délictuelle et peut être condamné à lui verser l’équivalent de la commission.
- Talus instable chez le voisin, le risque avéré d’effondrement suffit à obtenir des travauxUn risque avéré de dommage, établi par expertise, constitue à lui seul un trouble anormal de voisinage et permet de condamner le voisin à réaliser les travaux, sans attendre le dommage.
- Bail civil résidence secondaire, à quelles conditions il échappe à la requalification et à l’encadrement des loyersLe bail civil résidence secondaire échappe à la loi de 1989 et à l’encadrement des loyers, mais le juge le requalifie si les parties voulaient en réalité une résidence principale.
- Permis de construire tacite retiré, c’est le retrait qu’il faut attaquer, pas le refus de certificatLe retrait d’un permis de construire tacite fait obstacle à la délivrance du certificat qui l’atteste, même si le retrait est contesté, et c’est donc le retrait qu’il faut attaquer.
- Permis de construire refusé pour dossier incomplet, la mairie n’avait pas à vous demander les piècesLe Conseil d’État juge que la mairie peut refuser un permis pour dossier incomplet sans avoir réclamé les pièces, à condition que leur absence ait empêché d’apprécier le projet.
- Logement indécent connu du bailleur, le congé pour travaux n’est pas valableLa réalisation de travaux destinés à remédier à une indécence que le bailleur connaissait lors du bail n’est pas un motif légitime et sérieux de congé.
- Parking en sous-sol, vous devez payer les charges d’ascenseur même si vous ne l’utilisez jamaisUn lot de parking en sous-sol doit contribuer aux charges d’un ascenseur qui dessert ce niveau, car seule compte l’utilité objective de l’équipement pour le lot.
- Squatteurs dans votre maison, l’expulsion peut être ordonnée sans audience et même pendant la trêve hivernaleLorsque les occupants entrés par effraction refusent de s’identifier, le propriétaire peut obtenir leur expulsion par ordonnance sur requête, sans débat contradictoire et hors trêve hivernale.
- Terrasse aménagée sans autorisation en copropriété, 2 prescriptions à ne pas confondreFace à une demande de démolition d’aménagements anciens sur une terrasse à jouissance privative, la prescription de l’action se calcule depuis la construction, et non depuis l’achat du lot.
- Délai de 2 mois expiré après l’assemblée générale, la responsabilité du syndicat des copropriétaires reste engagéeLe délai de 2 mois pour contester une assemblée générale ne s’applique pas à l’action en indemnisation contre le syndicat des copropriétaires, qui se prescrit par 5 ans.
- Vice caché dissimulé par le vendeur, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente pour dolLe vendeur qui dissimule un défaut connu commet un dol, et l’acquéreur peut obtenir la nullité de la vente avec restitution du prix, en plus de la garantie des vices cachés.
- Vous avez rénové avant de revendre, la clause de non-garantie des vices cachés ne vous protège pasLe vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des désordres ne peut pas opposer la clause de non-garantie des vices cachés à l’acquéreur.
Construire
Construction et BTP
Réception des travaux, garanties décennale et biennale, malfaçons, assurance construction et contentieux de chantier. Pour un dossier dans cette matière, consultez la page avocat en droit de la construction à Lille.
- Garantie décennale, c’est au maître d’ouvrage de prouver que le désordre n’était pas apparentAprès une réception sans réserve, le maître d’ouvrage qui agit en garantie décennale doit prouver que le désordre n’était pas apparent lors de la réception.
- Paiement direct du sous-traitant, l’acheteur qui paie le titulaire peut payer 2 foisLe sous-traitant accepté, au besoin tacitement après 21 jours de silence, a droit au paiement direct, y compris lorsque le titulaire est en liquidation judiciaire.
- Co-financeur des travaux, l’absence de signature du solde ne le libère pasLe co-financeur qui a accepté par écrit une quote-part du coût des travaux reste tenu de payer, même sans avoir signé le protocole de solde.
- Arrêt de chantier, contester une amende de l’inspection du travailL’amende infligée après un arrêt de chantier peut être annulée lorsque le manquement n’est pas établi, le juge statuant en plein contentieux.
- Marché à forfait, le maître d’ouvrage ne peut pas imposer une moins-valueLe maître d’ouvrage ne peut pas réduire unilatéralement le prix d’un marché à forfait en invoquant des quantités inférieures aux prévisions.
- Pénalités de retard, la procédure du CCAP conditionne la sanctionLorsque le CCAP subordonne les pénalités de retard à une procédure préalable, l’acheteur qui ne la respecte pas s’expose à leur contestation.
- Marché public de travaux, sans journal de chantier tenu à jour la réclamation est irrecevableUne clause du CCAP imposant un journal de chantier mensuel constitue une condition supplémentaire de recevabilité des réclamations, et son non-respect les rend irrecevables.
- Sous-traitant de second rang impayé, pas de recours contre l’entrepreneur principal pour défaut d’agrémentL’obligation de faire accepter le sous-traitant par le maître de l’ouvrage pèse sur son donneur d’ordre direct, et non sur l’entrepreneur principal, même informé de sa présence.
- Refus de garantie de l’assurance dommages-ouvrage, pourquoi l’action en responsabilité pour faute échoueLes manquements de l’assureur dommages-ouvrage ne sont sanctionnés que par l’article L. 242-1 du code des assurances, et l’assuré ne peut pas agir contre lui en responsabilité contractuelle de droit commun.
- Travaux supplémentaires sans ordre écrit, l’entreprise peut être payée si le maître d’ouvrage les a acceptésL’entreprise qui a réalisé des travaux supplémentaires sans ordre écrit peut en obtenir le paiement si elle prouve l’accord du maître d’ouvrage, sous réserve du régime plus strict du marché à forfait.
- Garantie décennale, l’exploitant non propriétaire ne peut pas agir comme maître de l’ouvragePour agir en garantie décennale comme maître de l’ouvrage, il faut être propriétaire de l’ouvrage ou titulaire d’un droit à construire, et la société qui exploite le bien sans en être propriétaire ne l’est pas.
- Désordres intermédiaires, la responsabilité du promoteur suppose une faute, sauf clause contraire du contratLe promoteur immobilier répond de plein droit des garanties légales, mais sa responsabilité pour désordres intermédiaires suppose une faute personnelle, sauf stipulation du contrat de promotion.
- Entreprise convoquée à une expertise judiciaire de chantier, la mise hors de cause suppose une absence manifeste de responsabilitéLe juge administratif ne met une entreprise hors de cause d’une expertise que s’il est manifeste que sa responsabilité ne peut pas être engagée, la demande devant intervenir dans les 2 mois de la première réunion.
- L’assureur décennal ne couvre qu’une partie des travaux, il ne peut pas indemniser au prorataL’activité déclarée délimite ce que couvre l’assurance décennale, pas le montant de l’indemnité, et l’assureur peut devoir financer toute la démolition.
- Entreprise du BTP appelée en garantie décennale par un bailleur, 3 points à vérifier avant de discuter la techniqueFace à l’appel en garantie décennale d’un bailleur, l’entreprise du BTP vérifie sa qualité de maître d’ouvrage, l’existence d’autres intervenants et la valeur du rapport d’expertise amiable.
- Vous aviez prévenu le maître d’ouvrage, l’acceptation des risques peut vous exonérer de la décennaleL’acceptation délibérée du risque par le maître d’ouvrage est une cause étrangère qui peut exonérer l’entreprise de la garantie décennale, à 3 conditions précises.
- Garde-corps corrodés, la décennale suppose une preuve solide mais la faute de l’entreprise prend le relaisUn élément d’équipement dissociable n’ouvre la décennale que s’il rend l’ouvrage entier impropre à sa destination, mais la responsabilité pour faute de l’entreprise reste ouverte.
- Maison récente achetée sans procès-verbal, la réception tacite peut être constatée sans les entreprisesLa réception tacite des travaux peut être constatée par le juge même si les entreprises ne sont pas au procès, ce qui ouvre à l’acquéreur la garantie décennale contre son vendeur.
Commande publique
Marchés publics et collectivités
Passation et exécution des marchés publics, pénalités, résiliation, décompte et responsabilité des personnes publiques. Pour un dossier dans cette matière, consultez la page avocat en marchés publics à Lille.
- Paiement partiel d’un marché public, le principal passe avant les intérêtsLe Conseil d’État juge qu’un paiement partiel d’un marché public s’impute d’abord sur le principal, et non sur les intérêts moratoires déjà courus.
- Contester un décompte général sans perdre le solde que l’acheteur public vous reconnaîtLe solde reconnu par le maître d’ouvrage public dans son décompte général reste dû à l’entreprise qui le conteste. Seul le supplément réclamé doit être prouvé.
- Agence d’urbanisme, pourquoi la forme associative est le plus souvent retenueUne agence d’urbanisme peut être une association ou un GIP, et le choix emporte des conséquences sur la gouvernance, la comptabilité et le personnel.
- Concession, une prévision de recettes déçue n’est pas un vice du consentementUne surestimation des recettes d’une concession relève du risque d’exploitation et ne permet pas à la société mère garante d’invoquer une erreur.
- Marché public négocié, une offre inappropriée ne peut pas être régulariséeDans une procédure avec négociation, l’offre inappropriée est éliminée, alors que l’offre irrégulière ou inacceptable peut devenir régulière à l’issue des échanges.
- Marché global de performance, la négociation ne touche ni aux exigences minimales ni aux critèresDans un marché global de performance négocié, les exigences minimales et les critères d’attribution restent hors du champ de la négociation.
- Changement de méthode d’exécution, le maître d’ouvrage qui laisse faire engage sa responsabilitéLe maître d’ouvrage public qui ne s’implique pas dans un changement de méthode d’exécution sur un site sensible commet une faute, mais n’en répond qu’à proportion de sa part.
- Garantie de parfait achèvement, l’entreprise ne peut pas attendre son solde pour reprendreLa reprise des désordres au titre de la garantie de parfait achèvement ne peut pas être subordonnée au paiement du solde du marché public de travaux.
- Décompte général sous réserve, préserver ses droits sur les désordres non reprisLe maître d’ouvrage public peut notifier le décompte général en réservant expressément les désordres non repris, par une réserve explicite et motivée.
- Version du CCAG Travaux applicable, le CCAP fait foiLa version du CCAG Travaux applicable se déduit des pièces du marché, et un CCAP qui organise complètement le décompte peut s’appliquer seul.
- Décompte général tacite, rien ne court avant la réception ou la levée des réservesUn décompte général tacite ne peut pas naître d’un projet de décompte final adressé avant la réception, ni avant la levée des réserves d’une réception prononcée sous réserve.
- Décompte général définitif, l’entreprise qui ne réclame pas à temps perd ses droitsFaute de mémoire en réclamation adressé dans le délai du CCAG Travaux, le décompte général devient définitif et les demandes de l’entreprise sont irrecevables.
- Indemnisation de l’allongement de chantier, la faute du maître d’ouvrage ne suffit pasL’entreprise victime d’un allongement de chantier imputable au maître d’ouvrage public n’est indemnisée que des surcoûts qu’elle prouve et qui découlent directement de la faute.
- Permis de construire photovoltaïque, l’atteinte au site peut tout remettre en causeUn permis de construire photovoltaïque peut être annulé en cassation pour atteinte au caractère du site, malgré 2 jugements favorables et des mesures d’intégration paysagère.
- Arrêté du maire contre votre activité pour nuisances sonores, comment le contesterUn arrêté municipal qui restreint une activité économique pour nuisances sonores doit être motivé, précédé d’une procédure contradictoire et fondé sur un trouble établi, sous peine d’annulation.
- Immeuble abandonné, l’expropriation pour abandon manifeste validée par le Conseil constitutionnelLe Conseil constitutionnel juge conforme à la Constitution la procédure d’expropriation des biens en état d’abandon manifeste, qui laisse au propriétaire 3 mois pour réagir.
- Résilier une délégation de service public pour intérêt général, la clause du contrat plafonne l’indemnitéLa reprise en régie est un motif d’intérêt général de résiliation d’une DSP, et une clause énumérant les préjudices indemnisables limite l’indemnité due au délégataire.
- Marché à bons de commande résilié avant la première commande, les frais engagés restent indemnisablesL’absence de bon de commande avant la résiliation pour intérêt général n’empêche pas le titulaire d’être indemnisé des frais et investissements strictement nécessaires à l’exécution.
- Inondation par un ouvrage d’évacuation de la route, la collectivité gestionnaire de voirie indemnise le riverain sans fauteLa collectivité gestionnaire de la voirie répond sans faute des dommages causés au riverain par un ouvrage d’évacuation des eaux de la route, même situé sous une propriété privée.
- Réception avec réserves, la garantie décennale des travaux réservés court à partir de la levée des réservesLorsque la réception est prononcée avec réserves, le délai décennal ne court, pour les travaux réservés, qu’à compter de la décision de levée des réserves par le maître d’ouvrage.
- Marché public déséquilibré, l’imprévision n’autorise pas l’acheteur à cesser de payerL’imprévision ne permet jamais à une personne publique de suspendre l’exécution du contrat, et le titulaire impayé peut obtenir une provision en référé sans plafond.
- Collectivité, vous pouvez choisir votre avocat sans mise en concurrence, à condition qu’un avocat travaille vraimentLa représentation en justice d’une collectivité par un avocat est dispensée de mise en concurrence, mais le Conseil d’État annule le contrat lorsque l’essentiel du travail est sous-traité à des non-avocats.
- Offre anormalement basse en marché public, l’écart de prix ne suffit pas à la rejeterL’acheteur qui écarte une offre anormalement basse doit établir que le prix compromet l’exécution du marché et discuter les justifications du candidat, l’écart de prix ne suffisant pas.
- Titre exécutoire de pénalités de retard dans un marché public, comment le contesterLe titre exécutoire de pénalités de retard se conteste directement devant le juge administratif, dans les 2 mois et sans mémoire en réclamation, mais le décompte général reste décisif.
En vidéo
Les vidéos du cabinet
Des réponses courtes aux questions qui reviennent dans les dossiers du cabinet sont réunies sur la page Vidéos.
